案情简介：原告王某购买被告甲公司开发的公寓一套，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋层高为5.7米，王某按照合同约定支付了购房款，却在接收房屋后发现房屋实际层高仅为4.3米，严重违反合同约定，更达不到甲公司在销售房屋时所称“一层改两层，一套得两套”的使用目的，故原告王某向法院提起诉讼，要求解除和甲公司签订的《商品房买卖合同》并退还购房款。

法院裁判：法院经审查认为房屋层高房屋层高，住房的使用主要在于空间，房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响。案涉房屋实际层高仅为4.3米，比合同约定层高少1.4米，误差达24.6%，且被告认可在销售房屋过程中向原告作出“一层改两层，一套得两套”的承诺，案涉房屋的现有高度显然无法改为正常使用的两层房屋，原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，被告甲公司有违约行为致使合同目的不能实现的，原告可以解除合同并要求被告甲公司退还原告已支付的购房款。

案例评析：日常生活中，业主购房后发现房屋层高不足的情况层出不穷，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条仅规定了面积不符合约定时的解除权，对于层高并未作出规定，当事人签订的《商品房买卖合同》通常也只约定面积不足时的违约责任，对层高的问题往往未作约定。然而，房屋楼层高度的降低，会对该房屋的使用功能造成比较大的影响，甚至会导致合同目的不能实现。因此，审判实践中往往根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，从房屋的层高对于合同目的实现程度，结合上述司法解释中关于面积差的规定，判断层高不足时是否能够解除合同。一般来讲，若房屋层高符合法律标准，与合同约定层高误差在3%以内的，合同可以继续履行。若层高不符合法律规定，或类似于上述案例的情况，即使层高符合规定，但误差较大，严重影响业主对房屋的正常使用，致使业主不能实现合同目的的，业主也可以解除合同，要求开发商退房。（刘敏）

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