原创 小美玖 洪楼News 今天

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漫漫历史长河中，人类经历的危机往往是推动社会进步、行业革新的巨大动力。

正如03年非典肆虐导致住宅设计理念迅速革新，人们越来越关注住宅的通风问题；香港淘大花园事件则是让人对一个小小的的地漏充满恐惧；随着疫情日趋稳定，人们对疫情的恐惧随之转化成对改善型住宅的需求，而这其中“别墅产品”毫无疑问的跳出来，闪亮登场重新活跃在大家的眼前。

早年的低密度住宅还是别墅的天下，各种联排、独栋、合院充斥在整个市场中，但是天降一道“限墅令“瞬间改变行业格局，这时“叠加别墅“成为了应对高压政策下低密产品的答案。

叠墅、叠墅、叠加别墅，从最简单的字面意思上，叠墅产品的本质就是叠加别墅的意思，所以叠墅的重点从来都是两个字“叠“”墅“。

以前的叠墅最被人诟病的就是只有”叠“没有”墅“，为了控总价，忽略户型尺度。各种进深长开间窄、不设电梯停车后爬楼梯回家、和公寓一样小的可怜的单层面积让人的居住体验极差，空间局促，毫无别墅质感。

而如今，整个房企行业都在掀起 “产品热”。各大地产商逐渐推出了各种创新型叠墅产品克服了传统叠墅的缺点，在拥有更好舒适度和私密性的同时让人拥有“有天有地“的生活。

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地产行业有句话这样说：来不来看区位，买不买看户型。户型是客户取舍产品的基本评价指标。一个明显现象是，一大批房企纷纷喊出“提质控速”的口号，最终落脚点都回到了产品上。

这种变化背后的逻辑在于，一方面随着核心城市土地资源日渐稀缺，产品功能属性更强的改善型住宅取代刚需成为市场主流；另一方面楼市逐渐倾斜到买方市场，购房者回归理性，对产品提出更高要求。

也就是说，产品力直接决定着房企未来的竞争力。

叠墅产品正从逐步从以前的小众产品发展成别墅市场的主流。叠墅产品之所以流行，个人觉得主要基于2个原因：

一是中产阶级对别墅产品有需求，但购买力有限。250w-350万左右的叠墅产品最受南昌中产阶级青睐。疫情之后，高净值人群寻求资产保值，高端改善需求比较旺盛。

特别是疫情期间，在家足足待了1~2个月，充分感受到了长期蜗居的一系列不便利。疫情过后，便将换房提上了议事日程，重点关注能独立入户，能有一隅之地能晒晒太阳，有一片屋檐能陪宝宝在室内嬉戏的产品。

在市场寻完一圈后，发现自己还是太傻太天真，别墅呢是最符合需求的住房，但是看得上的买不起，买得起的看不上。

所以，叠墅就成了退而求其次的选择，人生嘛就是这么的酸爽。

二是同样用地面积下，叠墅更容易出容积率。据观察测算，4F叠墅产品的实际容积率可以达到1.1-1.6，6F叠墅产品的实际容积率可以达到1.7以上。

这两年房企都扎堆推出了叠拼别墅，并挖空心思在设计上创新，希望能通过一点一滴的优化升级，尽量弥补叠墅的一些劣势。

然而，南昌这个高端别墅市场是“僧多粥少“，可看的楼盘没有几个叠拼别墅什么意思，而且基本都是叠加式类别墅，尽管需求旺盛，但是供应量是在收缩，所以且买且珍惜！

不管是哪一类别墅产品，都是卖一套少一套的，以后别墅用地不会再开发，有钱买不到新房别墅将成为常态，想要住别墅还得去买二手。

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最终，经过一段时间勘察走访市面上一些主流在售的叠墅产品，顺便进行了一轮不完全统计。如有遗漏，欢迎评论区留言补充！

我们从表格可以读取几个信息：

1、限墅令后，独栋和联排别墅尤为少见，在南昌好一点的地段基本没有一手叠墅的身影，老城区、红谷滩、青山湖、青云谱完全绝迹。

2、目前，南昌叠墅房源涵盖四大板块，主要都集中在湾里和新建的经开区，以及赣江新区梅岭脚下；九龙湖和西湖区还有少量叠墅产品在售。

3、湾里梅岭风景优美，空气清新，因而成了别墅选择地的宠儿，湾里也顺理成章地成为南昌别墅分布最多的区域。

叠墅房源居多叠拼别墅什么意思，这些叠墅大多依山而建，优越的自然生态环境山水相依向来是其卖点，最具代表性有保利半山温泉谷、远洋天著以及龙森山居。龙森山居为50年产权别墅，其他都是70年产权。

湾里叠墅一个很大的特点除了景色宜人，另外就是价格相对其他区域都相对较低，远洋天著叠墅均价1.2w，140w不到就可以上车。也有联排和双拼，选择多，价格实惠的伴山别墅院落；恒大林溪府也有一点叠墅尾盘在售，目前还没有加推。

4、新建区的范围很大，现在就是金地金茂正荣悦风华是新房在售，赠送面积比较大，而且位置还不错，就在新建文化中心和欣悦湖旁边，算是一个城市湖墅。

赣江新区梅岭脚下的有金科博翠天下、华宸龙隐山。两个楼盘距离很近，华宸龙隐山价格较低，金科博翠天下知名度高点，产品力不错。

5、九龙湖的别墅楼盘也十分稀缺，联排双拼独栋几乎找不到。像卢塞恩小镇和万达城B区的别墅早已卖光，明园三期别墅迟迟未开。九龙湖现在在售叠墅产品，有新力禧园和新力铂园这两个新力双叠。都是准现房，禧园在售的稍微多些。

6、近一环、近二环的叠墅系列有西湖区硕丰西湖里和世贸大观的一点尾盘。价格不算太贵，位置都还算可以，毕竟在售的叠墅的位置可能都算不上多好。

价格方面，叠墅也并非大家所想的那么贵，最低单价低至1.2万元/平，价格区间基本在1.2-2.5万元/平，总价也有些200w以下的项目，总价300w就有很大的选择空间。

总的来说，梅岭周边的别墅总价较低，其他城区的叠墅总价都在200w以上。地段决定这个基本价格，想要靠近市区近，价格一下就会高起来。

由于能力有限，没办法对每个楼盘进行详细解析，上篇就先写到这里，内容繁多，更多干货在叠墅产品下篇展示。下篇主要是对叠墅产品力的探讨和总结，以及对南昌在售的叠墅产品挑选一些具有代表性的，进行专业的横向的对比和测评。

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