今日名词解释：

什么是养老金替代率？

举个栗子：您下个月退休，现在在职收入1万，退休后领养老金5千，那么您的养老金替代率 5000÷10000=0.5就是50%。

养老金替代率就是指劳动者退休时的养老金领与退休前工资收入的比率。它是衡量劳动者退休前后生活保障水平的基本指标。

近年来，养老话题成为社会公共话题，如何做好养老规划，为自己的退休生活提供更充足的准备，成了大众关心的焦点。有人说，人没了钱还在，想想有点心有不甘，但比起人还在钱没了，后者就显得更尴尬了。

为了帮助投资者更好地了解养老投资，华夏基金将推出养老投资系列文章“这些年你必须关注的十个养老问题”，本篇重点解释什么是养老金替代率，以及如何提高养老金替代率。

养老金替代率又上涨了5%

2018年初，国务院发布了《关于2018年调整退休人员基本养老金的通知》，确定从2018年起，国民养老金替代率总体上涨5%。

到底什么是养老金替代率，它和我们的退休生活有什么关系？

养老金替代率是指劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率。养老金替代率的具体数值，通常是以“某年度新退休人员的平均养老金”除以“同一年度在职职工的平均工资收入”来获得。

例如，你一个月的收入是一万元，退休之后每个月能拿到6000元的退休金，那么养老金替代率就是60%，养老金替代率越高工资5000退休能拿多少退休金，退休后能拿到的钱就越多，反之同理。

那么问题来了，既然替代率越高越好，政府把替代率调高，大家都多发点钱，这样不就皆大欢喜了么。这个问题的悖论是，钱不是问题，问题是没钱。

此前我们没有感受到退休金问题，是在那个时代，中国人口红利，交养老金的人多，领退休金的人少。

现在我们已经进入了老龄化进程，人均寿命增长，当70后、80后需要赡养的时候，由于人数众多，钱就不够用了，那怎么办，要么寅吃卯粮，要么大家少领点，降低替代率。

实际上，从全球范围来看，养老金替代率下降一直困扰着各个国家。在很多福利政策相对完善的国家，仍然出现了养老金替代率下降的现象。

据统计，自1990年至今工资5000退休能拿多少退休金，德国法定养老费用的水平一直在持续下降。德国养老保险联合会公布的数字显示，1990年工龄满45年的退休人员还可以拿到在职时净收入的55%，2000年这一水平降至52.6%，2010年则为52%，目前是将近48%，2030年预计仅为43%。

替代率上调能多领多少钱？

世界银行组织曾建议过，养老金替代率不能低于70%，不然退休后的日子就过得紧吧，国际劳工组织给出的数字是55%，如果低于这个数字，保障基本生活都是难题。

我们国家的替代率什么水平？

根据数据显示，1999年之前，中国退休人员养老金总替代率总体维持在75%以上，之后有所下降，水平维持在65%左右。经过2018年的调整，整体又回升到70%左右。

当然，目前还有一种统计方式，得出的我们替代率为40%左右。造成这么大差距的原因是，计算的时候到底是以缴费基数还是社平工资作为口径。

以上内容为蝴蝶兰风评投稿者为大家精心整理，希望对大家有所帮助！

以下资料摘自珠海地税局网站，仅供房地产过户业主参考。

珠海地税局咨询热线：12366-2自动语音或人工咨询。

房地产过户相关税费目录：

F1 个人普通住房买卖（含抵债）

F2 个人非普通住房买卖（含抵债）

F3 房改房买卖(含抵债)

F4 个人非住房买卖（含抵债）

F5 继承和赠与

F6 夫妻间权属比例的变更(含离婚财产分割)

F7 单位买卖（含抵债和赠与）

F8 投资入股过户

F9 更名过户

F10 改制过户

F11 回迁房买卖

以F1 个人普通住房买卖（含抵债）为例做详细流程说明：

说明：普通住房的标准（需同时符合）：（1）容积率1.0以上（2）建筑面积144平方米以下（3）转让价12979.43元/平方米以下（2008年下半年适用）。

重要提示：地税税费的计税依据以不低于契税计税价格为原则，纳税人无需再提供评估报告，改为先办理契税手续，然后凭契税有关资料及以下所需资料办理地税税费审核。

一、所需资料（原件及复印件，所有复印件统一要求A4纸规格）：

1、房地产买卖合同（或抵债协议）

2、房地产权属证明

3、房地产原购入发票、或契税完税凭证、或房地产登记中心提供的能反映原购入价的资料复印件，提供单位须盖核对章（来源为非购置的可不提供本点要求的资料）。如果属于2005年8月1日后购入的二手房地产，则必须提供原购入发票。

4、卖方（转让方）身份证明

5、卖方（转让方）户口簿（国内居民申请减免个人所得税的提供）

6、如果房产证地址仍是旧地址，则需提交房地产所在地派出所出具的新门牌号证明

7、继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与前的房地产权属证明（通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房提供，可到房地产登记中心档案室复印）

8、如果买方产权来源属法院、仲裁机构裁决过户的，需提供民事裁定或仲裁决定书（以上1、2、4点资料可不提供）

9、属法院委托拍卖的，需提供成交确认书（以上1、2、4点资料可不提供）

10、地税机关认为需提交的其他资料

二、办理程序

办事步骤

业务项目

办事地点

第一步

计核税费

吉大办税服务厅二手房地产交易窗口

第二步

缴纳税费

吉大办税服务厅二手房地产交易窗口

第三步

领取征免税证明

吉大办税服务厅二手房地产交易窗口

备注:市区的纳税人集中到吉大办税服务厅办理，金湾区（含高栏港经济区）的纳税人集中到红旗办税服务厅办理，斗门区的纳税人仍需到当地办税服务厅办理。

三、办理时限

半个工作日（涉及减免税的，办理时限为5个工作日）。

四、税费计算（如无特别说明，指卖方应缴税费）：

1、营业税、城建税、教育费附加、堤围费（国内个人综合税率是5.6%，外籍个人综合税率是5.1%）

（1）转让来源为购入的普通住房

A、以房屋权属证出证的时间或开具契税完税证明的时间计算（分次交纳契税的，以首次时间为准），未超过五年的，按转让价全额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。

B、以房屋权属证出证的时间或开具契税完税证明的时间计算（分次交纳契税的，以首次时间为准），已超过五年的，免征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。

（2）转让来源为非购入的普通住房

不受五年限制，不论何时转让，均按全额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费；但个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间，也适用2006年6月1日营业税新政策的规定，其购房时间按发生继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房房产证号查询，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

2、个人所得税

（1）按现转让价减房产原值（注：个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产的房产没有房产原值，但离婚析产取得的房地产不视为无偿受赠，对离婚析产取得的房地产再转让计征个人所得税时，可减除其购入原价）的差额，再减除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率是20%。

注意：其中自建住房的房产原值是指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费 合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

A.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票（发票上不能简单写装修费，必须详细列明建材产品或服务项目的内容、单价），并且发票上所列付款人姓名和房产地址分别与转让房屋产权人和现转让房屋地址一致的，填写《房屋装修费用发票汇总表》，经税务机关按规定审核符合要求后，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（a）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

（b）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。

特别补充：对个人以受赠（包括继承、遗嘱、离婚等）方式取得的住房再转让，可扣除受赠后发生装修费的最高限额。（以其受赠前上一环节的房产原价加上受赠时交纳的相关税费作为房屋原值，按以上规定的比例进行计算可扣除的装修费）

B.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明（须清楚反映贷款人姓名和所购买住房的地址并盖银行业务章）据实扣除。

C.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明（税务发票或财政收据，凭据上须同时反映房屋权属人姓名和房屋地址）据实扣除。

（2）不能提供完整、准确的房屋原值凭证房产证号查询，从而不能准确计算转让所得的，由税务机关核定征收。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

（3）个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件，方可免征个人所得税。

A、自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上，具体标准是：以房屋权属证出证的时间或开具契税完税证明的时间计算（分次交纳契税的，以首次时间为准），按照孰先原则确定。

B、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

C、家庭唯一生活用房是指同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。本市户籍纳税人跨区（指市区、金湾区和斗门区）转让住房申请减免个人所得税，必须同时提供户籍所在地（身份证住址所在地）和房产所在地管辖的房地产登记部门出具的该个人夫妻双方的所有房产情况查询结果证明，并在《个人住房转让申请减免个人所得税声明》上签上全部房产权属人的姓名（不能只签其中一个人的名）。对本省内非我市户籍个人，在确实无法提供该个人（连同配偶）户籍所在地（身份证住址所在地）县级房地产登记部门出具的无住房证明的情况下，可在《个人住房转让申请减免个人所得税声明》中备注有关情况，并声明对其真实性负责，由本人签名确认。对非本省户籍个人，须提供该个人（连同配偶）在本市房产所在地管辖的房地产登记部门出具的该个人夫妻双方的所有房产情况查询结果证明。

3、土地增值税

居民出售个人拥有的普通住宅暂免征收土地增值税。

4、印花税（转让双方均要按合同金额计征，在受理核税申请时征收）

（1）房产买卖合同（含一手商品房买卖合同）按照产权转移书据税目征收，税率为0.05%。

（2）按新房地产证本数计，每本5元贴花；

（3）法院强制执行，以房地产抵债，而非双方自愿签订合同或协议的，不征印花税。

5、注意事项：

（1）转让价的确定：以不低于契税计税价格为原则（公开拍卖的以拍卖成交价为准）。

（2）以房地产抵债的视同销售，计税依据原则上按照下列顺序确定：（一）实际抵偿债务的金额；（二）法院判决书上确定的金额；（三）国土部门房产评估机构的评估价；（四）其他具有专业资格的合法房产评估机构的评估价。以上价格均无的，可用公式：成本价×（1＋10%）÷（1－5%）倒算出计税依据。

（3）一次转让多项房产的，按项分别计算以上各税。

五、特别提示

1、由于我局征收前台已取消现金收税及收费，因此建议持个人银行卡（须印有“银联”标志）在前台刷卡缴纳税费。否则，需自行到银行缴交现金或转帐。

2、 在2000年1月1日后，个人在一年内既发生购买住房又发生出售住房行为的，可申请退还出售住房时缴纳的个人所得税。具体内容请查阅G5个人一年内换购住房申请退还个人所得税。

3、若有疑问，纳税人可登录珠海地税网站：查询详情或者拨打纳税服务局咨询热线：12366-2自动语音或人工咨询。

4、市地税局定于每月25日（节假日顺延一天）开设“专家答疑日”，地点设在市地税局纳税服务局（香洲梅华西路66号二楼），纳税人可于当天上门、或拨打12366-2热线、或在地税网站“在线咨询”栏目发贴咨询专家。

例：甲是中国公民，现有一套购买未满5年的普通住房转让，：该房原购入价元，已交契税3000元，购入时办理了银行按揭，发生利息30000元，购入后装修费花了25000元。甲和乙签订房产买卖合同，合同价为元，本次转让中契税的计税价格是元，支付评估费1500元，支付代理公司佣金6000元。 则甲应交的税费如下：

一、营业税、城建税、教育费附加、堤围费

1、确定计税价格：合同价元，契税计税价元，地税计税价不低于契税价，取元。

2、计算税费：×5.6%＝17640元

二、印花税：合同价元×0.05%＝150元

三、土地增值税：免征

四、个人所得税

1、计算所得额：[－（原购入价）－3000（契税）－30000（利息）－20300[（原购入价+契税）×10%，即装修费扣除限额为房屋原值的10%]－1500（评估费）－6000（佣金）－17640（营业税等）－150（印花税）] ＝36410元

2、计算税费：36410×20%＝7282元

其余过户类型参考链接：

流程:

按揭的:

1,下定(2-5万属房款的一部分)–

2,评估(贷款用,评估费0.5%评估公司收或中介代收,2日)–

3,申请贷款(买卖双方都要到场,结婚的夫妻双方都要到,资料:房产证/身份证/婚姻证明/贷款银行帐号/买家流水/个人收入证明15日)–

4,交税(吉大房产交易中心对面海珠大厦2楼交买家契税,需要交易合同,身份证,3楼交卖家地税需要房产证原件,半日)

5,过户(买卖双方,中介方,资料:房产证原件,身份证原件,契税地税完税单,房产买卖合同)出回执单).

6,出新证(15日)

7,送银行抵押盖章放款(5日)

8,接清水电,交楼,水电,数字电视过户.

完了/

一次性就去掉按揭贷款放款一块.

主要是几个问题:

1,房款怎么付?

a,先给钱再过户,b,先过户再给钱,c,银行资金监管,d,通过中介转款.

2,交楼时间?

a,过户就交楼,b,出证交楼,c,收到全款交楼.

一般在中介方签合同，到房地产交易中心去过户，珠海的在吉大，交税的地方就在交易中心附近，很方便的。身份证、房产证是一定要的。一般中介、买方卖方都去的，中介会告诉你带些什么资料的，记得一定要本人去哦。还有契税完税证很多的。

以上内容为蝴蝶兰风评投稿者为大家精心整理，希望对大家有所帮助！