​​“三道红线”政策实施一周年来，地产行业底层逻辑发生根本变化。自2020年下半年开始，房企融资环境持续收紧，“红线”与“补丁”越来越密集，房地产金融监管力度不断加强。调整期间，“降负债去杠杆”成为多数大型房企的第一要务。

▌2021最近三道红线数据

衡量房企安全度的指标：1、红线一，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；2、红线二房企三道红线，净负债率不得大于100%；3、红线三，现金短债比不得小于1倍。

三道红线”目的是防止信贷资源流入过度借贷的地产公司，推进房地产市场降负债、去杠杆的进程。

▌大白观点

“三道红线“下，民企与国企、央企的分化逐渐加剧。从剔除预收款后的资产负债率对比来看，央企的优势显著。目前该指标表现前三位的中海地产、招商蛇口、华润置地全都是央企，保利发展、中国金茂同样也位于第一梯队。从典型绿档房企来看，有国企、央企背景的房企占据了大多数。过去民企在发展战略上相比国企更为激进，也导致高杠杆冲规模的需求更强；另一方面，国企的融资成本低，债务压力小，从而在“三道红线”的达标情况上更占优势。民企中表现不俗的有龙湖、世茂、金辉等。

上半年，多家房企出现实质性违约，评级遭到下调，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性。商票、ABS逐渐被纳入监管范围房企三道红线，借助无息负债补充资金的能力也面临控制。房企只有加强自身“造血”能力才能保持平稳发展。

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财联社（广州，记者 陈业）财联社记者获悉，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

不过房企三道红线，据知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。

2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

随着房企“三道红线”以及银行涉房融资“两道红线”陆续出台，房企融资被戴上了“紧箍咒”。上交所数据显示，受“三道红线”等行业政策影响，2020年房企筹资活动显著收缩，筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43%。

在融资环境持续收紧及降负债压力下，不被计入有息负债的商票，进一步受到房企的追捧。

数据显示房企三道红线，去年房企商票承兑规模总体上呈井喷式增长。据上海票据交易所统计，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。

据悉，商票是企业利用自身信用，签发给上下游合作方的支付结算工具。这种票据经过背书可以在票据市场合法买卖与转让，最终再由出票人向持票人依据票面条件进行兑付，因此演变成了一种基于企业商业信用的融资工具。

“房企之所以依赖商票，是因为其是一种非常好的‘赊账’方式，能够利用房企强势的地位去和供应商等合作，进而形成一些便利的融资条件，能够降低房企付款的压力。”一位房地产研究机构高层告诉财联社记者。

于房企而言，商票不失为一种不错的短期融资工具，流程简单，不会计入有息负债，仅以应付账款、应付票据体现在负债表中。部分房企开给供应商的商票还会进行一定贴息，根据房企信用程度、商票承兑时长等，贴息率有高有低。

除房企签发给供应商外，银行有时也会以商票形式，去变相贷款给房企融资。

对于日前央行将重点房企的商票纳入监控范围，多位分析人士认为，这与今年以来多家房企出现商票未能按期兑付现象有关。

6月29日，三棵树（.SH）公告称，2021年第一季度，因个别大型地产商资金周转困难，公司应收票据出现逾期情形，截至2021年3月31日，公司应收票据逾期金额共计5363.72万元。

事实上，不仅是三棵树，此前亦有公司表示与其合作房企未能按期兑付商票。房企商票逾期兑付风波不断，也把商票这一短期融资工具推向了风口浪尖。

在“三道红线”试点房企商票数据被纳入监管部门监控范围后，有房企高层向财联社记者表示，“针对房企的融资监管已变得越来越严了。”

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