指标释义：剔除预收款后的资产负债率=

（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项）*100%

净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益*100%

现金短债比=货币资金/短期债务

指标要求：剔除预收款项后的资产负债率不超过70%、

净负债率不超过100%、现金短债比大于1；

按照踩线数量0、1、2、3，分别为绿档、橙档、黄档、红档

一、指标概览：大环境下行导致多家房企迈入危险档位

从2022年上半年房企三道红线情况上看，共33家房企三道红线均未“踩线”，跻身绿档房企；只踩1道红线，成为黄档的房企数量为26家；踩2道红线，成为橙档的房企数量为18家，而三道红线均未能达标的红档房企则有21家。

通过与2021年房企三道红线情况对比，焦点研究院发现近半年来，房企由于面临各方面压力，三道红线指标均有所滑落，踩线红线的房企也有所增加。反映到档位上，绿档房企数量共下降7家之多，黄档房企下降1家，橙档房企增加5家，而“最危险”的红档房企则增加了3家。

在大环境下行的阶段，房企面临诸多困境，例如购房人以观望为主，销售端回款节奏放缓，对应房企预收款项的下降，在手现金也将缺少补充；又如行业整体信用评级下滑，导致民营房企融资极度困难，在手现金量也会受到影响。

二、指标解析：现金压力促使现金短债比恶化，预收款降35%坑苦房企

从数据上看，2022年1-6月，全国商品房销售额同比下降28.9%，销售面积同比下降22.2%。销售遇冷、融资不畅的背景下，主要依靠销售回款的房企面临更大现金流压力。同时，2022年7月开始，房企仍面临多个偿债高峰期，也在客观上加重了房企负担。这些因素对三道红线各项指标均十分不利。

从房企踩线情况上看，现金短债比一项达标率最低，共有46家房企在该项下踩线，占比达到47%。该指标的影响因素主要有两点：房企的货币资金储备及短期负债规模。一般来说，该指标大于1，则说明企业手中的现金及等价物足够用于偿还短期负债，企业偿债能力较为出色，现阶段现金流相对安全。

房企2022年以来现金流压力陡增，尽管通过项目促销和甩卖资产等方式加速资金回笼，但从结果上看仍不如人意。除之前已经出现债务危机的华夏幸福（.SH）、蓝光发展（.SH）外，2022年上半年暴雷的龙光集团（03380.HK）、大发地产（06111.HK）、金轮天地控股（01232.HK）等企业也均在现金短债比方面踩线。

此外，踩线率第二高的指标为剔除预收款项后的资产负债率，共有42家房企踩线，占比为43%。考虑到房地产项目交易中期房销售的特征，该指标在剔除预收账款后，再计算资产负债率，从而度量房企的资产负债结构以及债务水平。该指标越高，说明企业的资产结构中负债占比更大。三道红线要求该指标不应高于70%。

根据国家统计局最新数据，2022年1-8月房企到位资金中“定金及预收款”一项仅有35771亿元，同比下降35.8%。销售遇冷下的预收款规模下降，使得房企剔除预收款项后的资产负债率进一步恶化。近期成功发行中债增进公司担保中票的碧桂园（02007.HK），一向被视为民企中的模范房企，却也因为该指标超过70%而未入绿档行列。

另外，净负债率指标作为海外投行考察房地产公司债务水平最常用的指标，主要是用来体现公司防范风险和吸引损失的能力。该项有36家房企踩线，占比37%。该项指标超过100%，通常意味着该企业的财务结构是一种高风险、高回报的结构。

虽然该项指标未达标不能轻易得出企业经营不善的结论，亦有可能是企业债务结构中可能有大量的长期借款和充足的抵押财产。但从目前的行业大环境来看，房企各渠道融资均不通畅，很难获得较长期的优质借款；而站在项目角度，此前一段时间行业收并购虽机会颇多，但由于行业风险尚未出清，收并购热度一直不佳。

三、企业维度：三家房企升档靠预收款，降档房企受制于现金及短债

以“三道红线”为起点来看，房企暴雷数量有所增加，频率也在上升，似乎“三道红线”对于房企融资端的苛刻要求是造成房企风险事件的根本原因。实际上，房企在此前的发展过程中，一直伴随着杠杆的使用，举债购地，项目预售等运营模式加速了资金周转，却也积累了潜在风险。

三道红线政策的目的是通过设置关键指标值的方式，促使房企主动降债，将风险暴露的可能性进一步降低，从而使全行业风险降低。在时间上，政策也给予了房企一定余地，要求在2023年6月底前实现“绿档”即可。但在执行过程中，这项政策有层层加码之嫌，从一定程度上加重了企业资金负担。

因此，可以说房企自身经营过程中本就有杠杆过高的问题，也有去杠杆的需要。三道红线虽然来得突然，但符合房企自身需求，只不过在执行过程中存在一定问题，加重了房企融资问题。

从数据上看，2022年上半年三道红项指标完成升档的房企仅4家，而降档房企则多达17家。

从升档房企上看，新城控股（.SH）、荣安地产（.SZ）、领地控股（06999.HK）和迪马股份（.SH）均是剔除预收款后的资产负债率达标后，成功迈入上一档位。从数据上看，这些房企均是预收款项增加，总资产和总负债减少，从而导致该指标降低。这些房企的共同优点就在于加强了资金回笼的管理力度，同时交付能力比较出色。此外，由于房地产项目预售的特点，导致收款和做账实现收入存在一定时间差，这项主动权就掌握在企业手中，在需要的时候预收款规模可以作为蓄水池相应增加。

从降档房企上看，现金短债比下降和净负债率上升则为主要因素。首先，降档房企销售降幅一般高于平均水平，这就导致房企在手现金量随之剧烈下降。此外，多数房企面临大量债务到期，也会影响上述两项指标。其中最为明显的就是已经暴雷的禹洲集团（01628.HK）和龙光集团（03380.HK），因现金压力过大，不足以弥补短期到期债务，因而三道红线连降两档。此外，降档房企中也有多家房企在暴雷边缘徘徊。

结语：

综上所述，由于行业景气度问题，房企三道红线状况仍不乐观，焦点研究院认为，房企仍有三种方式留给自己一些回旋余地。

首先，从政策的本质出发，房企仍应尽可能地控制债务规模。债务风险较大的房企，更应该以轻资产作为未来发展的新着力点。例如较早暴雷的华夏幸福（.SH），近期接盘恒大沈阳代建项目，展示出“跑步入场”的急切心情。此外，多家房企成立代建、文旅、康养等子公司，在扩大轻资产项目的同时房企三道红线，也有效的降低了债务压力。

其次，在现金更加“金贵”的当下，房企更应开源节流，一方面通过项目促销等方式加速回笼资金，或通过出售项目股权资产等方式将现金掌握在手里。同时在行业进入“黑铁时代”后，认准企业发展的下一步趋势房企三道红线，提高投资标准。因为身处行业下行期之中，房企的试错成本过高，需要房企更加谨慎投资。

最后，企业股东的“输血”能力也是房企的倚仗。红档房企中，不乏金融街（.SZ）、中交地产（.SZ）等国资背景房企。其中，金融街曾在4月表示拟从金融街集团借款不超过15亿元；而中交地产更是在艰难时刻仍能“逆势而行”，进行规模扩张，靠的也是向中交房地产集团的借款。

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