中国楼市最大的几个谎言，已经破灭

最大谎言之一，房价永远上涨

这个谎言早已被戳破，因为房价的三个基本盘：人口、城镇化、房价收入比早已经发生根本逆转。

人口已经逆转，我国人口出生数即将小于人口死亡数，人口总数即将进入负增长阶段，421结构的家庭，不少孩子不缺房子。城镇化也进入了尾声，接近了发达国家70%的上限。人们的收入，也早已经跟不上房价的上涨。

支撑房价的三个基本盘已经没了，还想让房价继续上涨，无异于异想天开，缘木求鱼

数据不会说谎，如果还有人抬杠，就把下面的数据甩给他看

1-8月份，全国商品房销售面积同比下降23.0%，商品房销售额下降27.9%

量价齐跌

1-8月份，房屋新开工面积同比下降37.2%，房企土地购置面积同比下降49.7%

房企躺平，土地流拍

最大谎言之二，只要政府救市，房价就一定涨

面对房价跌跌不休的局面，每次政府出台一个救市措施，网上就一片欢呼，特别是与房产相关的媒体和中介，总是营造一种房价即将大涨，再不买就上不了车的紧张局面。

从去年底到现在，各地出台的各种救市政策，加起来差不多有一千条了吧。全国所有地方，现在基本上都放开限购限售了，房贷利率也已经降到4%以下了，不少地方的公务员甚至背上卖房指标了，甚至有些地方，政府都直接下场回购商品房了

然而，救市快一年了，房价上涨了吗，没有

传统的金九银十，楼市最火爆的两个月，反正金九已经黄了，银十估计也差不多

关于政府救市，会不会涨，能不能买，我们在以前的文章中已经有详细分析了，大家可以看看以前的文章

《刚刚！全面放开限购，是上车机会？还是最后出逃的良机？》

《北京、上海、广州、深圳也杠不住了，一线城市房价也下跌了，海景房，更是跌成了白菜价》

就连经济增长强劲，人口持续流入的网红城市——杭州，在今年5月放开限购限售，政府大力救市后，楼市也不升反降，而且二手房挂牌量是持续地往上涨

大家想的不是进场抄底，而是如何借着政府救市的良机，赶紧跑路

据克而瑞监测数据，杭州8月新建商品住宅成交面积94万平方米，环比、同比分别下降5%、57%；1至8月新建商品住宅成交面积636万平方米，同比降幅为62%

最新的数据是，杭州十区的二手房住宅挂牌房源高达套，和6月份相比又增加了2万多套。

数据来源：杭州市住房保障和房产管理局，截止2022年6月份

一月差不多新增1万套的二手房挂牌量，库存是嗖嗖往上涨，在这种情况下，想出售的业主不得不降价出售，否则根本卖不出去，反之买家可以在市场上慢慢挑

经济增长靠前、人口持续流入，炒房第一城之称的杭州都是这个德性，那郑州、南京、武汉等城市的房价，就更不用说了，说多了都是泪，那不仅仅是房价下跌问题了，那是烂尾楼问题了，比房价下跌惨一万倍

政府刺激楼市，有没有用，肯定用，但最多也就能缓解一下楼市下跌的速度和幅度，短期给大家注入一些信心

但任何政策都不能脱离经济规律，强行刺激或许短期内有效，但真正起作用的还是经济规律，决定中国房价上涨下跌的，还是取决于人们的收入水平，取决于经济的发展情况，取决于人口变化

取决于经济规律

因此

中国楼市想要好转，想要真正见底，想要有投资价值，必须满足以下几个条件

1、疫情必须得到有效控制，这是最重要的。只要疫情一天没有得到有效控制，口罩一天不能真正摘下来，不管是中国经济，还是世界经济，都不可能得到真正好转

经济有效运行的一个基本条件是生产要素能自由流动。你能想象动辄封城，工厂不能正常开工，员工不能正常上班，物资不能顺畅流通的世界，经济能正常发展吗

所以，不管政府如何刺激楼市，不管出台怎么样的救市政策，只有疫情没有结束，口罩摘不下来，经济就不会真正好转，人们收入不会提高，信心也不会恢复，楼市也不可能真正好转

这种时候的刺激政策，能让楼市临时反弹一下，托住不自由落体，已经是不错了，再说这种临时转暖的市场，根本没有参与的必要

2、成交量必须起来

所谓量在价先，只要成交量没起来，说明根本没有买盘，大量卖量在那挂着呢。如果没有成交量，库存就去化不了，那结果只能是抛盘越来越多，虽然有部分卖家坚决不降价抛售，但总有需要钱的卖家挺不住，为了回血只能降价出售，到时这部分成交价就成为市场价

反之，如果你所在的城市，成交量已经起来了，那就意味着出手的时机快到了，趁着价格还没起来，这时你还能买到一个较低的价格

如果你非要等到成交价涨上去再出手，那可能已经有点晚了，这时成交量可能已经连续上涨好长时间了，市场上那些急需要钱的卖家基本上都已经卖完了，剩下的是那些不着急出手的卖家，而且市场连续热了几个月之后，卖家的心态也变了，进入了惜售的状态。如果这时媒体再吹吹风，可能你就需要付出更高的价格才能买到了

3、中国楼市想要好转，还有一个问题也必须得到解决，那就是烂尾楼问题

烂尾楼也算是中国特色了，对楼市信心的打击，说什么都不为过

不管是谁，想到掏空6个钱包，然后每月背着月供，但很有可能买到一套烂尾房时，谁也不敢轻易下场

事实也证明了，烂尾越多的城市，房价就跌得越厉害

现在中国烂尾最多的城市，一个是郑州，别一个是武汉

这两个省会城市的房价，今年也是跌得最多的，成交也是最清淡的

4、不考虑刚需，如果只考虑投资升值的话，三四线城市的房子不能投资，只能投资核心城市的核心地段

以后中国的房子，鹤岗化和香港化并存。大量三四线城市的房子，不但失去投资价值，还失去流动性，加上人口老龄化和年轻人大量流失的影响，三四线城市的命运就是人口流失中国房产泡沫什么时候才能破，产业流失，资金流失，最后房子只剩下居住一个功能，完全失去流动性

居住功能的房子，失去了流动性，没有一点投资价值，不是卖不上价，而是根本就卖不出去

从美国、日本、韩国等发达国家的经验看，不管出生率如何下降，核心城市的房价，比如纽约、东京、首尔的房价，还是具备投资价值的，因为哪怕全国总人口在下降，但全国人口都喜欢涌向大城市，大城市的房子还是一屋难求

那现在怎么办

等待，并作好准备

等待疫情什么时候能结束，口罩什么时候能摘下来，经济什么时候能恢复正常，楼市成交量什么时候能回暖

疫情和口罩这个事，我多说一两句

说实话，没人知道疫情什么时候结束，口罩什么时候能摘下来，这是大前提，但我们还是要密切关注一些信号的出现，关注疫情的变化情况

近段时间和医疗系统的朋友聊天，有几个人觉得明年初可能就能把口罩摘下来

理由是现在不少治疗口罩的医疗器械和药品，开始往基层医疗单位备备，很可能是为了摘口罩作的准备，到时如果有人感染了，轻症的直接去基层医疗单位开药就好了，不用都到大医院去，造成医疗资源的挤兑

还有一个信号，就是香港和澳门，疫情防控政策开始陆续与国际接轨了，这两个地方，可以看做是一个先行指标，一个实验区，如果效果好的话，其他地方估计会慢慢跟上

所以，大家可以提前做好准备了，不管是做生意的，开店的，租门店的，还是做投资的，或是工作上班的中国房产泡沫什么时候才能破，可以热身了

当然，我们的判断也不一定对

担提前做好准备至少不会有什么损失，到时摘不了口罩，对你来讲，不过是增加一次锻炼机会而已，没有任何损失

但如果到时真的摘了口罩，你是不是比别提前一步抢到了先机

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