去年8月份，央行发布了一条重磅消息，即贷款市场市场报价利率（LPR）形成机制。这条消息，于楼市而言是影响深远的，因为根据新规，从2019年10月8日起，新申请的个人住房贷款将按照LPR来换算，存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换，也需在2020年3月1日--8月31日期间完成。

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房贷的三重构成

现在新申请的房贷，和LPR挂钩，我们现在新申请的房贷利率，简单概括就是由三个因素组合而成。

一、MLF

在了解LPR的定价机制之前，我们先来了解一下MLF，即中期借贷便利（-term房贷换银行，缩写为MLF）。MLF是央行向市场发放货币，稳定金融的一种工具，操作模式就是央行先把钱借给商业银行，商业银行后期再把钱还给央行。MLF利率就是央行借给商业银行本金的年化利率。

二、LPR

LPR指贷款市场报价利率（Loan Prime Rate,缩写为 LPR）。就是在MLF利率的基础上，由央行指定的18家商业银行再向上加点，也就是银行根据市场行情，决定自己该加多少利润。然后去除最高和最低的两个报价，余下16家银行的报价取平均值，就近取0.05的整数倍得出最终报价。该报价每月20号公布一次（节假日顺延），但不代表每个月的LPR都会变动，也不代表我们已经下发的房贷的利率每个月跟随当月LPR变动。LPR分为1年期利率和5年期以上贷款利率，我们的房贷就是和5年期以上贷款利率挂钩。（下文所述LPR均为5年期以上报价）

三、银行加点

LPR≠我们的最终房贷利率，我们的房贷利率是LPR+银行加点，1BP（1个点）带表0.01，以目前7月份的5年期以上贷款利率4.65为例，假设某银行在此基础上加了54个点，就是0.54。那我们新申请的房贷利率就等于4.65+0.54=5.19，具体加点数值各个银行有所不同。

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对于存量房贷，也就是以前下发的参照基准利率的房贷，在今年3月1日至8月31日期间，可申请转换为LPR。这项操作，大部分银行都支持APP上直接转换，且只有一次选择机会，选定之后不可重新操作。

在选择转换LPR时，同样有固定利率和浮动利率的选择，对于只想维持原先利率来还款的客户，可以选择固定利率一直到还贷结束。如果想跟随利率的市场行情来还贷，那就选择LPR浮动利率。

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重定价日

转换LPR的生效日期上，可以选择每年的1月1号，也可以选择原贷款下发日期的对月对日，例如你的贷款是去年8月5号发放的，你可以选择8月5号转换，那么今年8月5号起你就转变成按LPR还款。如果选1月1日，那就得等到2021年1月1日转换过来。

重定价周期

重定价周期的意思，就是你申请转换LPR后房贷换银行，所对应利率的还款周期选择，比如你转换成LPR后，房贷利率是5.19%，那么你希望维持1年内维持这个利率或5年内维持这个利率，就对应选1年或5年（最短1年，最长至房贷结束），或其他年数，具体还看银行给你的选项。

存量房贷转换后的利率

曾经在基准利率时代申请的房贷，转换为LPR后如何计算利率呢？

以2019年12月份LPR5年期以上利率4.8%为参照，你的贷款利率减去4.8所得到的数值，再由转换成LPR后生效日前的最新一期LPR减去这个数值，就可得出你转换成LPR的利率。假设你是基准利率4.9%再上浮10%也就是利率5.39%的时候贷的款，那么计算方式就是5.39-4.8=0.59。根据转换后生效日前的最新LPR，比如说为4.65%(本月LPR为4.65），那你转换后的房贷利率就是4.65+0.59=5.24。

如果是以前基准利率4.9%再打7折也就是3.43%时候贷的款，那么就是3.43-4.8=-1.37,是个负数，按上述LPR4.65来算，就是4.65-1.37=3.28。

也就是说，无论以前是基准利率上浮还是打折时候的贷款，按当下LPR来看，转换过来确实都会比原本的月供略少一点。

重点：要不要转

目前对于还未办理贷款转换的朋友们来说，心中最纠结的应该就是到底要不要转过来，无非是考虑该转成固定利率一直不变，还是跟随LPR去浮动。这个就要看自身对利率走势的判断了，目前来看，利率是在下行趋势，包括之前的基准利率4.9%，也是20年来最低位，目前的LPR也低于转换前的基准利率，以100万元贷款为例，按当前最新LPR来还贷，月供会比转换前减少约100元左右。

如果觉得自己原本房贷利率已经很低了，可以承受，不想有变动，那就选固定利率。如果自己判断未来利率长期走势是下行的，且现在转换确实比之前月供少点负担，那便可以选择转为LPR。

截止8月31号最后转换截止日还有一个月零几天的时间，到底怎么转，读者朋友们尽快想清楚了。

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